Co zrobić, gdy nie dochodzi do porozumienia między współwłaścicielami, czyli o zniesieniu współwłasności.

Kiedy znieść współwłasność?

Pan Kowalski i Pan Nowak są współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej. Każdy z nich posiada 50% udziałów w nieruchomości, jednak nie mogą dojść do porozumienia co do jej dalszych losów i ewentualnego podziału. Pan Nowak pobiera czynsze od lokatorów, nie rozliczając się z Panem Kowalskim, a dodatkowo nie dzieli z Panem Kowalskim kosztów remontu nieruchomości. Czy Pan Kowalski mógłby dążyć do zniesienia współwłasności? Na to pytanie postaram się odpowiedzieć.

Co to jest współwłasność?

Zanim wyjaśnię, w jaki sposób możemy znieść współwłasność, warto dowiedzieć się czegoś o samym prawie współwłasności, a także, jakie prawa nam przysługują. Za kodeksem cywilnym jest to prawo własności tej samej rzeczy, przysługującej niepodzielnie kilku osobom. Przedmiotem współwłasności może być nieruchomość, samochód, a nawet meble. W praktyce można się spotkać z różnymi źródłami współwłasności jak dziedziczenie, orzeczenie sądu, czy nabycie przez kilka osób własności jednej rzeczy.

Jakie są rodzaje współwłasności?

Możemy wyróżnić współwłasność łączną, a także współwłasność ułamkową. Nie wchodząc w szczegóły, pierwsza z nich jest trwała, gdyż nie może być zniesiona, natomiast ta druga może, gdyż ma jedynie charakter przejściowy. W praktyce ze współwłasnością łączną mamy do czynienia podczas małżeńskiej wspólności majątkowej i wspólności majątku wspólników spółki cywilnej, tj. spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki komandytowej. Zazwyczaj jednak będziemy spotykali się ze współwłasnością ułamkową (, która powstaje, kiedy np.: dwie osoby kupią wspólnie daną rzecz) i to jej chciałbym poświęcić uwagę w tym artykule.

Czy można żądać zniesienia współwłasności?

Każdy ze współwłaścicieli (współwłasności ułamkowej) ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a prawo to może być realizowane niezależnie od pozostałych uprawnionych osób. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega nigdy przedawnieniu.  Współwłaściciele nie mogą zrzec się prawa do żądania zniesienia współwłasności, lecz mogą je wyłączyć na czas nieprzekraczający pięć lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu dopuszczalne jest przedłużenie go na kolejne pięć lat.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Istnieją trzy formy zniesienia współwłasności – przez podział fizyczny nieruchomości, jej sprzedaż lub przeniesienie wyłącznego prawa do własności na jednego ze współwłaścicieli, który następnie spłaca wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli.

Możemy także wyodrębnić dwa tryby zniesienia współwłasności:

  • tryb umowny, gdy strony są zgodne co do faktu i sposobu zniesienia;
  • tryb sądów, gdy takiego porozumienia stron nie ma.

W jakiej formie należy dokonać zniesienia współwłasności?

W przypadku zgody wszystkich współwłaścicieli, co do faktu zniesienia współwłasności oraz jego sposobu współwłaściciele mogą dokonać umownego zniesienia współwłasności rzeczy, w tym także współwłasności nieruchomości. Z zasady taka umowa może mieć formę dowolną, jedynie w przypadku współwłasności nieruchomości taka umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (strony muszą, więc udać się do notariusza).

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *