Czy wiesz co zrobić w sytuacji, gdy nie masz dostępu do własnej nieruchomości? Pomóc Ci w tym może służebność drogi koniecznej.

Zacznijmy od przykładu:
Pan Kowalski zakupił nieruchomość. Okazało się, że nieruchomość z każdej strony graniczy z innymi nieruchomościami, jednak w żaden sposób nie jest połączona z droga publiczną. Aby dostać się na własną działkę Pan Kowalski musiałby przyjechać przez własność sąsiada Nowaka, którego działka bezpośrednio oddziela nieruchomość Pana Kowalskiego od drogi. Jednym ze sposobów zaradzenia temu problemowi jest ustanowienie służebności drogi koniecznej.
 
Istota służebności drogi koniecznej została zawarta w art. 145 kodeksu cywilnego. W owym artykule przeczytamy, że:
„jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej”.
 
Pojęcie drogi koniecznej
Droga konieczna to służebność, która umożliwić dostęp do drogi publicznej, a więc drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także wewnętrznej. Daje on możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, celem dotarcia do drogi publicznej, często wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej.
 
Przesłanki roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej
Artykuł 145 KC przewiduje możliwość ustanowienia drogi koniecznej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (w tym do budynków mieszkalnych i użytkowych związanych z nieruchomością niemającą dostępu do nich, jak spichlerze, silosy, instalacje przemysłowe, urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, zbiorniki wolnostojące itp).
Ustanowienie służebności drogowej możliwe jest zatem w warunkach kompletnego braku dostępu do drogi albo w przypadku istniejącego dostępu, lecz uznanego za nieodpowiedni.
Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej może polegać nie tylko na jego braku, lecz także na tym, że pomimo fizycznego dostępu do drogi publicznej jest ona przez znaczną część roku nieprzejezdna lub przejazd nią jest utrudniony ze względu na zły stan techniczny (np.: z powodu okresowego zalewania drogi przez wylewającą rzekę). W praktyce trudno jest ustanowić służebność dla gruntów, które w jakikolwiek sposób są już połączone z drogą publiczną.
 
Sposoby ustanowienia służebności
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może być zrealizowane w drodze umowy zawartej między stronami, przy czym oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku braku możliwości umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej uzasadnione jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. Służebność gruntowa może być nabyta także przez zasiedzenie. Wymagany czas to 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania służebności w złej wierze. W szczególnym przypadku, jakim jest wywłaszczenie, służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej.
 
Wynagrodzenie
Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem właściciela nieruchomości obciążonej, także wówczas gdyby nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności. Przy ustalaniu wynagrodzenia należy uwzględnić: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, obniżenie wartości nieruchomości służebnej (obciążonej), wydatki na niezbędne adaptacje, ceny rynkowe dostępu do drogi publicznej.
 
Wygaśnięcie służebności
Służebność wygaśnie z mocy prawa, jeżeli będzie niewykonywana przez lat 10. Po tym okresie orzeczenie sądu stwierdzające wygaśnięcie służebności będzie miało charakter wyłącznie deklaratoryjny (potwierdzający ten fakt). Służebność drogi koniecznej wygaśnie, jeżeli uprawniony ze służebności nabędzie własność nieruchomości obciążonej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *